양도소득세 계산기

이런 경우에 써요

• 집·분양권·조합원입주권·토지를 팔기 전에 양도세가 얼마인지 미리 보고 싶을 때
• 1세대 1주택인데 12억원을 넘어서 일부 과세되는지, 거주 기간에 따라 얼마나 줄어드는지 궁금할 때
• 다주택자가 조정대상지역 주택을 팔 때 중과로 세금이 얼마나 늘어나는지 비교할 때
• 보유 2년을 채우고 팔지, 지금 팔지 단기세율 차이를 따져 볼 때

계산 방법

양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼서 양도차익을 구해요. 1세대 1주택 비과세 대상인데 양도가액이 12억원을 넘으면, 양도차익에 (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액을 곱한 금액만 과세해요.

여기서 장기보유특별공제(3년 이상 보유)와 기본공제 250만원을 빼면 과세표준이에요. 과세표준에 세율을 곱한 산출세액에 지방소득세 10% 를 더하면 내야 할 세금이에요.

놓치면 손해 보는 것

• 예정신고 기한은 양도일이 속한 달 말일부터 2개월이에요. 신고하지 않으면 무신고 가산세 20%, 적게 신고하면 10% 에 납부지연 가산세가 붙어요.
• 1세대 1주택 비과세라도 12억원을 넘으면 신고해야 해요.
• 취득세·중개보수·확장 공사비 같은 필요경비는 영수증·세금계산서가 있어야 인정돼요. 미리 모아 두세요.
• 기본공제 250만원은 사람마다 1년에 한 번이에요. 공동명의면 각자 받아요.

주의할 점

2026년 10월 현재 시행 중인 소득세법 기준이에요. 다주택 중과 한시 배제는 2026년 5월 9일 양도분까지였고, 그 뒤 양도분은 중과가 다시 적용돼요. 정부의 2026년 세제개편안(중과 완화·장기보유특별공제 개편)은 국회 확정 전이라 넣지 않았어요.

주택 수·비과세 요건·조정대상지역 여부는 직접 골라야 해요. 일시적 2주택, 상속주택, 중과 배제 주택, 감면주택, 이월과세, 비사업용 토지 같은 특례는 계산하지 않아요. 금액이 크면 홈택스 모의계산이나 세무사 상담으로 한 번 더 확인하세요.