상가 임대차계약서 양식
법무부 표준계약서를 확인하고 특약사항과 확인 항목을 정리할 수 있습니다.
- 무료
참고용 계약서 양식입니다. 금액이 크거나 분쟁 가능성이 있으면 서명 전에 전문가에게 확인하세요.
필요한 항목만 채우면 미리보기에 바로 반영돼요.
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계약서 본문은 법무부 표준계약서를 써요
이 작성기는 상가 표준계약서에 붙일 특약사항과 계약 전 확인 목록을 정리해 주는 보조 도구예요. 특약 문구는 당사자가 합의할 내용의 예시이고, 효력이나 유불리를 판단해 주지 않아요. 권리금이 오가거나 인허가 업종이면 공인중개사·법률 전문가와 미리 확인하세요. 상가건물 임대차 분쟁은 상가건물임대차분쟁조정위원회에서도 조정을 받을 수 있어요.
- 정액 관리비가 월 10만원 이상이면 표준계약서에 일반관리비·전기료·수도료 등 항목별 금액을 나눠 적어요.
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상가 임대차계약 특약사항
(표준계약서 별지 · 계약 전 확인 목록 포함)
이 문서는 법무부 상가건물임대차표준계약서의 특약사항과 계약 전 확인 사항을 정리한 것입니다. 계약서 본문은 법무부 상가건물임대차표준계약서를 사용하고, 아래 2. 특약사항은 표준계약서의 특약사항란에 옮겨 적거나 이 문서를 별지로 붙여 당사자가 서명합니다.
1. 계약 개요
| 소재지 | 서울시 ○○구 ○○로 00, 1층 102호 |
|---|---|
| 보증금 | 30, |
| 월 차임 | 1, |
| 관리비 | 월 200, |
| 임대차 기간 | 2026년 12월 1일 ~ 2028년 11월 30일 (2년) |
| 영업 업종 | 커피 전문점 |
| 환산보증금 | 210, |
| 임대인 / 임차인 | 김○○ / 홍길동 |
2. 특약사항
- 1. 임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 정당한 사유 없이 거절하지 않는 등 상가건물 임대차보호법 제10조의4에 따른 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하지 않는다.
- 2. 계약이 끝나면 임차인은 인도받을 당시 상태로 원상복구한다. 인도받을 당시 상태는 인도일에 임대인과 임차인이 함께 찍은 사진과 도면으로 정하며, 이전 임차인이 남긴 시설은 임차인의 원상복구 대상에서 제외한다.
- 3. 임차인이 인테리어·간판·설비 공사를 하려면 공사 범위와 계약 종료 시 처리(철거 또는 존치)를 공사 전에 임대인과 서면으로 협의하여 정한다. 건물 구조에 영향을 주는 공사는 임대인의 사전 서면 동의를 받는다.
- 4. 임대인은 인테리어 공사 기간을 고려하여 인도일부터 30일 동안의 월 차임을 받지 않는다. 관리비는 이 기간에도 임차인이 부담한다.
- 5. 관리비는 일반관리비·청소비·공용 전기료·승강기 유지비 등 항목별로 정하며, 임대인은 매월 항목별 부과 내역을 임차인에게 알린다. 관리비를 올리려면 근거를 제시하고 임차인과 협의한다.
- 6. 월 차임과 관리비에는 부가가치세가 포함되어 있지 않으며, 임차인은 부가가치세를 별도로 지급하고 임대인은 세금계산서를 발행한다.
- 7. 임차인이 커피 전문점 영업에 필요한 인허가를 건물의 용도·위반건축물 등 이 상가의 사유로 받을 수 없으면 임차인은 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 받은 금액 전부를 돌려준다.
- 8. 임대인은 인도일 전까지 1층 출입구 쪽 누수 부위를 보수한다.
3. 계약 전 확인 목록
| 확인 항목 | 확인 내용·방법 | 확인 |
|---|---|---|
| 등기사항전부증명서 | 갑구: 소유자 일치, 압류·가압류·경매·신탁 등기 / 을구: 근저당 채권최고액과 선순위 권리 확인(계약 당일·잔금일 재열람) | ☐ |
| 건축물대장 용도 | 용도(근린생활시설 등)가 커피 전문점에 맞는지, 위반건축물 표시가 없는지 확인(정부24) | ☐ |
| 영업 인허가 | 음식점·학원·병원 등 인허가 업종이면 관할 구청에 영업 가능 여부(용도·면적·정화조·소방 기준) 미리 문의 | ☐ |
| 보호법 적용 범위 | 환산보증금 210, | ☐ |
| 권리금 | 기존 임차인에게 권리금을 주면 국토교통부 표준권리금계약서로 따로 계약하고 시설·영업 범위 확인 | ☐ |
| 선순위 임차인 | 관할 세무서에서 확정일자 부여 현황 등 임대차 정보 제공 요청(임대인 동의 또는 계약 후 임차인 권한) | ☐ |
| 임대인 체납 | 국세·지방세 체납 여부 확인(임대인 동의를 받아 납세증명서 요청) | ☐ |
| 관리비·공과금 | 관리비 항목별 금액, 전기 용량(kW)과 증설 비용, 수도·가스 계량기 분리 여부 | ☐ |
| 현 상태·원상복구 | 이전 임차인 시설 존치 범위, 누수·배수·환기 상태 확인 후 사진으로 남기기 | ☐ |
4. 계약 후 할 일
- 1. 잔금일 당일 등기사항전부증명서를 다시 열람해 새 권리 설정이 없는지 확인
- 2. 건물을 인도받고 관할 세무서에 사업자등록 신청(대항력의 요건) — 같은 날 확정일자도 받기
- 3. 인허가 업종이면 영업 신고·허가 신청
- 4. 계약서·특약사항·권리금계약서·영수증·인도 당시 사진을 함께 보관
위 특약사항은 임대차계약서의 일부로 하며, 임대인과 임차인이 내용을 확인하고 서명한다.
____년 __월 __일
(임대인)
성명
:
김○○
(서명 또는 인)
(임차인)
성명
:
홍길동
(서명 또는 인)
작성 요령
계약서 본문은 위의 법무부 상가건물임대차표준계약서를 내려받아 써요. 이 작성기는 그 계약서에 붙일 특약과 계약 전 확인 목록을 정리해 줘요. 건물 소재 지역과 보증금·월 차임을 적으면 환산보증금(보증금 + 월 차임 × 100)이 지역 기준과 함께 표시돼요.
상가 계약은 권리금, 원상복구 범위, 인테리어 공사, 업종 제한에서 분쟁이 많아요. 해당하는 특약을 고르고, 렌트프리 기간처럼 숫자가 필요한 특약은 칸이 열리면 채워요. 직접 쓰는 특약은 한 줄에 하나씩 적어요.
주의할 점
건물을 인도받은 날 사업자등록을 신청해야 다음 날부터 대항력이 생겨요. 환산보증금이 지역 기준을 넘으면 우선변제 같은 일부 보호가 빠질 수 있어요. 유익비나 권리금을 포기하는 문구는 나중에 불리할 수 있으니 서명 전에 꼭 확인하세요.
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자주 묻는 질문
환산보증금이 뭔가요?
보증금에 월 차임의 100배를 더한 금액이에요. 이 금액이 지역별 기준(서울 9억원 등) 이하면 상가건물 임대차보호법의 대부분 조항이 적용되고, 넘으면 대항력·갱신요구권·권리금 보호 등 일부만 적용돼요.
권리금은 이 문서에 적나요?
기존 임차인과 주고받는 권리금은 국토교통부 표준권리금계약서로 따로 계약하는 편이 좋아요. 이 문서에는 임대인이 권리금 회수 기회를 방해하지 않는다는 특약만 넣었어요.
원상복구는 어디까지 해야 하나요?
계약서에 정한 범위가 기준이 돼요. 이전 임차인이 남긴 시설까지 철거해야 하는지 다툼이 잦아서, 인도 당시 사진과 함께 범위를 특약으로 정해 두는 것을 권해요.
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